Bunlarin büyük bir kismi da özel sektör eliyle olacak. Müteahhit firma kentsel dönüsüm için arsa sahipleriyle kat karsiligi anlasma yapacak, kendi payina düsen konut ya da dükkanlari satarak isi finanse edecek. Iste müteahhitlerin payina düsen o evleri alanlarin da kentsel dönüsümdeki hak sahipleri kadar dikkatli olmasi gerekiyor. Çünkü parasini ödediginiz, hatta tapusunu aldiginiz evi kaybedebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku Dernegi Baskani Avukat Ali Güvenç Kiraz ile dönüsüm projelerinden ev alacak vatandaslarin nelere dikkat etmesi gerektigini konustuk. ‘YENI TEDBIRLERE IHTIYAÇ VAR’Avukat Kiraz, Çevre ve Sehircilik Bakanligi’nin kentsel dönüsüm kapsaminda önemli düzenlemeleri hayata geçtigini hatirlatarak sunlari söyledi: “Insaata 1 yil baslanmamasi ya da insaatin 6 ay durmasi halinde vatandas müteahhitle olan sözlesmeyi tek tarafli fesh edebiliyor. Dönüsüm projelerinde ruhsat asamasinda yüzde 10 teminat zorunlu ve firmalar dönüsümde paylarina düsen konutlari kademeli satisa çikabiliyor. Tüm bunlar vatandasi korumak adina önemli adimlar oldu. Ancak yeterli diyemiyoruz. Düzenlemeler özellikle dönüsümde hak sahibi olanlari korurken ev alan 3. kisi için sorun sürüyor. Bugün bu önlemlere ragmen insaat firmalari kaynakli magduriyetler doguyor. Bu nedenle ek tedbir ihtiyaci söz konusu.” ADIM ADIM YOL HARITASI1- TEMINAT TALEP EDINKentsel dönüsüm kapsaminda yapilan bir projeden ev alan tüketicinin tapu iptali ile karsi karsiya kalabilecegini söyleyen Kiraz, “Firma insaati yarim birakir ya da verilen sürede yüzde 90 seviyesinde tamamlamazsa arsa sahipleri sözlesmeyi feshedebilir. Bu durumda müteahhit hem kendi payina düsen evleri kaybeder hem de 3. kisilere satislar iptal olur. Tapulari iptal edilen tüketicinin yapabilecegi tek hukuki süreç müteahhitten ödemis oldugu bedeli talep etmek” dedi. Peki vatandas kendini nasil korumaya alacak? Kiraz su yaniti verdi: “Tüketici Kanunu Ön Ödemeli Satis Yönetmeligi kapsaminda müteahhitten teminat talep edin. Bu talep yasal hakkiniz. Müteahhit size seçenekli olarak bunlardan bir tanesini sunmak zorunda· Bina tamamlama sigortasi· Hak edis bedelinin bankada olduguna dair belge· Teminat mektubu (satin aldigi daire bedeli kadar)· Bakanligin kabul edebilecegi bir teminat (müteahhit tarafindan sunulacak)Bu teminat modellerinden birisi size güvence olarak verildiginde ya bina tamamlanacak siz de hak sahibi olmaya devam edeceksiniz ya da tapunuzu kaybetmis olsaniz dahi bedelini geri alabileceksiniz.”2- IMAR DURUMUNA BAKINKiraz, ikinci adimin ‘imar dosyasinin incelenmesi’ oldugunu dile getirdi. Bu durumun dönüsüm projelerinin yani sira ev alacak tüm vatandaslar için de önemli oldugunu belirten Kiraz, belediye tarafindan tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yikim karari olup olmadiginin incelemesi gerektigine vurgu yapti. Avukat Ali Güvenç Kiraz dogabilecek sorunlari örneklerle söyle anlatti: “Müteahhit KDV’den kaçmak için 160 metrekare evi 140 metrekare göstermis olabilir. Size sunulan ve ruhsat alinan proje ayni mi emin olmalisiniz. Bir de son dönemde imar barisina basvurup ‘yapi kayit belgesi’ alan yapilarda ciddi sorunlar yasaniyor. Mesela çati dublesi ya da bahçe kati bir ev aldiniz. O binadan oturanlardan biri dava açip, ‘Ortak kullanim alani bir kisi lehine kullanildi’ diyebilir. Hakliysa bu durumda çati kati ya da bahçe katina dahil edilen alanlar yikilir. Üstelik hakkinizda Savciliga da suç duyurusunda bulunulur, yargilanirsiniz.”3- TAPU KAYDINI INCELEYINTapu kaydinin incelenmesinde tapu kaydi üzerinde bulunan tüm takyidat ve serhlerin göründügünü belirten Kiraz, “Yine tapu da islem yapilirken bedelin tam gösterilmesi çok önemli. Tapu harcindan kaçinmak için düsük gösterirseniz gayrimenkulü satan kisiye açilan bir dava sonrasi (mal varligini kaçirmasi davasi gibi) mülkünüzü kaybedebilirsiniz. Tapu incelemesinde tasinmazin yönetim planini da detayli inceleyin. Çünkü size satis yapilirken ‘ekleri ile birlikte inceledim’ diye imzaliyorsunuz. Yönetim plani ne sekilde aidat ödeyeceginiz ve ortak alanlari ne sekilde kullanacaginizi gösterir” dedi.4- SÖZLESMEYI NOTERDE YAPINKiraz sözlesmede dikkat edilmesi gerekenleri söyle anlatti: “Gayrimenkulün tapusunu almiyor ve satis vaadi sözlesmesi ile aliyorsaniz noterden sözlesme yapmayi ve bu sözlesmeyi de tapuya serh ettirmeyi unutmayin. Serhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi baglamayacaktir. Müteahhit ile yapilacak olan sözlesmede ön bilgilendirmenin yapildigi ve tasinmazla ilgili cayma haklarinin yer aldigina da dikkat edin. Bir de sözlesmelerde yüklenici tek tarafli sekilde cezai sart koymussa bunun geçerli olmadigini bilerek sözlesmeyi 14 gün sonra da hakli sebeple fesih edebilirsiniz.”5- AYIPLI IMALATDönüsüm projelerinde hem arsa sahibinin hem de sonradan ev alan tüketicinin teslim sonrasi sorun yasadigini dile getiren Kiraz, “Bagimsiz bölümü satin aldiktan sonra tasinmazin içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayip varsa size satan kisiye ihtarname ile bildirin. Bu konuda çok uzun zaman geçmemesi önemli. Kullanim sonrasi bir ayip veya birden fazla ayip ortaya çikarsa bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde ayibini giderilmesini isteme, ayibi giderip bedelini isteme veya ayip bedelini dogrudan talep etme ve bu ayip/ayiplar nedeniyle olusan deger kaybini isteme hakkiniz olusacak” seklinde konustu.
